SUBROGACIÓN Y CLÁUSULA SUELO

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2017 afirma que el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

Tal y como afirma la Sentencia, una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.

Así, en el caso que nos ocupa, sucedió algo que es habitual, esto es que el banco no suministró información alguna al prestatario sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo antes de la firma de las escrituras, la de subrogación y la de novación, por lo que cuando el prestatario adoptó su decisión, no tenía la información que le permitiera valorar la trascendencia de tal cláusula en la economía del contrato, pues la existencia del suelo limitaba significativamente la
posibilidad de variación a la baja del tipo de interés, hasta el punto de que en la primera de las escrituras, estando pactado que el tipo de interés durante el primer periodo sería del 4,015% anual, se establecía un suelo del 4%, por lo que en la práctica el tipo de interés solo podía variar al alza.

Esto es lo que muchas veces sucede en estas hipotecas, es decir, que el Banco se asegura en muchas ocasiones, mediante la cláusula suelo, de que la hipoteca sólo pueda revisarse para peor.

En cualquier caso, conviene recordar que si se tiene cláusula suelo, lo primero es reclamar al Banco, por escrito. En caso de que el Banco no atienda nuestra reclamación tendremos abierta la puerta para acudir a los juzgados. El procedimiento de arbitraje que el Gobierno instauró en su día no tiene carácter obligatorio, aunque puede ser adecuado en casos concretos, y de nuevo es conveniente ir de la mano de vuestro abogado o asesor.

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